Kvalitetssikring af de nye ejendomsvurderinger

Vurderingsstyrelsen har påbegyndt udsendelsen af de første ca. 50.000 ejendomsvurderinger med anvendelse af det nye ejendomsvurderingssystem. Første step er igangsat den 1. september 2021, hvor boligejerne bliver præsenteret for de oplysninger om ejendommene, der anvendes ved vurderingen. På den måde får borgerne mulighed for at kontrollere og gøre indsigelse over datagrundlag for vurderingerne, inden de modtager deres faktiske vurdering.

Det nye ejendomsvurderingssystem tager sit udgangspunkt i en lang række objektive data om landets 1,7 mio. ejerboliger og ca. 0,5 mio. øvrige ejendomme. Det nye system er forbedret på en lang række punkter bl.a. med inddragelse af langt mere data, der skal sikre ensartede og gennemsigtige vurderinger.

For hver ejerbolig, der skal vurderes, anvendes således over 100 unikke datapunkter om handelspriser, geodata, plandata, arealstørrelse, stamoplysninger om ejendomme mv. Det betyder, at der samlet set indgår over 170 mio. datapunkter til vurdering af landets ejerboliger.

Alle sammen oplysninger, som boligejerne har en berettiget forventning om, korrekt indgår i vurderingerne og på rette vis.

Da ejendomsvurdering er en kompleks opgave med mange forskellige ejendomstyper, beliggenheder og karakteristika, er det helt naturligt, og det har været en forudsætning fra start, at der vil skulle gennemføres at betydeligt antal manuelle kontroller af datagrundlaget for vurderingerne for alle typer ejendomme.

Hertil kommer, at ejendomsvurderingen netop er en vurdering, dvs. der eksisterer ikke én objektiv værdi for en ejendom. Det kan man fx se ved, at ens naboejendomme ofte handles til vidt forskellige priser inden for kort tid. Der vil således altid være en naturlig usikkerhed ved en vurdering, der grundlæggende skyldes, at den reelle værdi af ejendommen er usikker.

Derfor er en stor del af de manuelle kontroller udtryk for en ekstra kontrol af selve vurderingselementet, der ligger udover datakvaliteten.

Vurderingsstyrelsen kontrollerer løbende grundlaget for vurderingerne og den statistiske models forslag til nye vurderinger, hvis der fx er stor afstand til de såkaldte referenceejendomme, eller der er stor spredning på kvadratmeterpriserne på referenceejendommene. Der er også kontrol, hvis ejendommene er usædvanlig store eller små, eller der mangler data om ejendommen. Kontrollerne identificeres både af systemet og ved sagsbehandlernes gennemgang af data og vurderinger.  

Der forventes, at der vil blive gennemført omkring 600.000 kontroller og dataopgaver, hvor der kan være flere kontrolopgaver på den enkelte ejendom. Dermed er antallet af kontrollerede ejendomme noget mindre. De forventede antal kontroller er ikke stort, når det holdes op mod, at der er ca. 1,7 mio. ejendomme, den naturlige usikkerhed, samt at der anvendes over 170 mio. kr. datapunkter ved vurderingen af det samlede antal ejendomme.

Kontrollerne er dermed ikke udtryk for, at der er fejl i det nye ejendomsvurderingssystem, men der er tale om et ekstra tjek, så den enkelte boligejer har sikkerhed for en retvisende og ensartet vurdering, der samtidig lever op til de forvaltningsretlige regler.

Kontrollerne gennemføres af specialistkompetencer i Vurderingsstyrelsen, der har indsigt i ejendomsvurderingsopgaven, de bagvedliggende regler og det nye ejendomsvurderingssystem.

Antallet på ca. 600.000 vurderingsopgaver af opgaver skal endvidere ses i lyset af, at der er tale om et helt nyt ejendomsvurderingssystem. Over de kommende år vil der blive gennemført forbedringer af modeller og data, så antallet af manuelle kontroller ventes at blive betydeligt lavere, når de næste runder af ejendomsvurderinger skal sendes ud.  

Ejendomsejerne vil forud for hver vurdering blive inddraget, så de har muligheder for at gøre opmærksom på evt. fejl eller supplerende information, der skal indgå i vurderingen. Denne inddragelse af ejendomsejerne er også med til at sikre kvaliteten af de nye ejendomsvurderinger.

Det skal understreges, at kun ca. 5 pct. af alle ejendomme handles på et normalt år. Langt størsteparten af boligejerne vil dermed i høj grad være optagede af, at vurderingerne er gennemsigtige og ensartede, dvs. at ens ejendomme vurderes ens. Det nye vurderingssystem, der baserer sig på bedre statistiske modeller og langt flere data, sikrer dette.

Den usikkerhed, der altid vil være om en vurdering, skal ikke lægge boligejeren til last. Derfor får boligejeren et forsigtighedsnedslag på 20 procent på vurderingen, inden den anvendes til beskatning – selvom usikkerheden går begge veje (både opad og nedad i forhold til vurderingen).