Værd at vide, inden I klager

Hvis I overvejer at klage, er der en række ting, I skal være opmærksomme på.

  • Hvad er en historisk vurdering?

    Vurderingerne fra 2011 til 2020 kaldes de historiske vurderinger.

    De historiske vurderinger fra 2013 til 2020 er baseret på vurderingen fra 2011 (for ejerboliger) eller 2012 (for andre ejendomme inklusive erhverv). Disse vurderinger er blevet ført videre i de følgende år, medmindre ejendommen er blevet omvurderet.

    I kan se ejendomsværdien på forskuds- og årsopgørelsen, hvor I også kan se, hvad I har betalt i ejendomsværdiskat. Grundværdien står på ejendomsskattebilletten, hvor I også kan se, hvad I har betalt i grundskyld (ejendomsskat).

    Sådan er vi nået frem til de historiske vurderinger

    Før vurderingerne i 2013 blev suspenderet, foretog vi almindelige vurderinger hvert andet år. Ejerboliger blev vurderet i ulige år, andre ejendomme blev vurderet i lige år.

    Som udgangspunkt har vi ført vurderingerne for 2011 eller 2012 videre og vurderet ejendommene i prisniveauet for 2011 (ejerboliger) eller 2012 (andre ejendomme).

    Ejendommen kan være omvurderet i andre år

    Hvis der er sket ændringer ved ejendommen, fx hvis der er lavet en om- eller tilbygning, kan vi have foretaget en omvurdering. Omvurderingen vil være foretaget i det aktuelle år, hvor ændring er sket, men den vil fortsat være foretaget i prisniveauet fra enten 2011 eller 2012.

    Hvis der er sket ændringer på jeres ejendom i årene efter 2013, kan den have skiftet anvendelse fra at være en ejerbolig til fx erhvervs- eller landbrugsejendom eller omvendt. Hvis ejendommen har skiftet anvendelse, har vi også omvurderet den, men fortsat brugt prisniveauerne fra 2011 og 2012.  Ejendommen kan derfor som følge af ændringen først være blevet vurderet i lige år og derefter i ulige år eller omvendt.

    Vi har foretaget historiske vurderinger i disse år:

    • for ejerboliger: 2013, 2015, 2017, 2018 og 2020 samt eventuelle omvurderinger
    • for andre ejendomme: 2014, 2016, 2018 og 2019 samt eventuelle omvurderinger.


    Sådan har vi gjort

    Som udgangspunkt er det vurderingerne for 2011 og 2012, der er ført videre i de efterfølgende år. De enkelte vurderinger kan dog også være ført videre på baggrund af en af disse vurderinger:

    • en omvurdering efter 2011 eller 2012
    • en vurdering, der er blevet bedt om i en salgssituation, og som er foretaget efter 1. oktober 2011 eller 2012, som beskrevet i vurderingslovens § 4
    • en vurdering, som er genoptaget
    • en vurdering, som er ændret efter reglerne om revision.
  • Hvilken værdi har I betalt skat af?

    Vurderingen, I har betalt skat på baggrund af, kan være vigtig

    Det er en god idé at undersøge, hvilke værdier I er blevet beskattet af i det eller de år, I overvejer at klage over. I er nemlig beskyttet af et skattestop på ejendomsværdiskatten, hvis I har betalt ejendomsværdiskat, og et skatteloft på ejendomsskatten, også kaldet grundskylden.

    Det betyder, at I muligvis er blevet beskattet på baggrund af lavere værdier end dem, der står i vurderingerne fra perioden 2013 til 2020.

    Hvad har I betalt skat på baggrund af?

    Ejendomsværdiskat betalt på baggrund af ejendomsværdien

    Som tidligere beskrevet er det ejendomsværdien for det aktuelle år, fx 2013, som Skattestyrelsen blandt andet ser på, når de beregner, hvad I skal betale ejendomsværdiskat af i samme år, altså 2013. Hvis året, I skal betale ejendomsskat i, ikke er et år, hvor der er foretaget en vurdering, ser Skattestyrelsen på det seneste år, hvor der er foretaget en vurdering. Det vil fx sige, at hvis I i 2014 skulle betale skat af en ejerbolig, I ejede, så ville Skattestyrelsen se på den ejendomsværdi, der blev fastsat eller videreført i 2013.

    Hvis I har skullet betale ejendomsværdiskat, og ejendomsværdiskattestoppet for ejendommen er lavere end ejendomsværdien for det aktuelle år, vil det dog i stedet være ejendomsværdiskattestoppet, I har betalt ejendomsværdiskat på baggrund af.

    Hvis der har været en nybygning, om- eller tilbygning eller andre ændringer, der påvirkede ejendomsværdien, og som resulterede i en omvurdering af en ejerbolig, gjaldt der andre regler. Hvis der fx har været en omvurdering i 2014, så har Skattestyrelsen først set på vurderingen, når de skulle beregne, hvad I skulle betale ejendomsværdiskat af året efter, altså i 2015.

    Hvis I har fået en vurdering, hvor der står, at der er nybyggeri under opførelse, så vil I ikke være blevet beskattet af ejendomsværdien, som står på vurderingen. Når nybyggeriet må tages i brug, indgår det i vurderingen, som I betaler ejendomsværdiskat af, året efter.

    Hvis I har forskudt indkomstår: I skal være opmærksomme på, at hvis I har eller har haft et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), vil vurderingen i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, danne grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten i den forskudte indkomstperiode.

    Grundskyld betalt på baggrund af grundværdien

    I er enten blevet opkrævet grundskyld på baggrund af den grundværdi, som er fastsat ved vurderingen for året to år før eller af ejendommens grundskatteloftsværdi. Hvis grundskatteloftsværdien er lavere end den aktuelle vurdering, så er det den, der har dannet grundlag for beskatningen.

    Det vil sige, at I fx for en erhvervsejendom i året 2016 er blevet opkrævet grundskyld på baggrund af vurderingen for 2014, hvis denne vurdering er lavere end grundskatteloftsværdien. Ellers er I blevet opkrævet grundskyld af grundskatteloftsværdien.

    Før I klager, bør I derfor være opmærksomme på, at I ikke altid vil have betalt skat af den vurdering, som I kan klage over. Det gælder fx, hvis grundværdien i året, hvor der kan klages, er 1.000.000 kr., men I mener, at den med rette burde være 750.000 kr. I tilfælde, hvor grundskatteloftsværdien (med fremskrivninger) er 500.000 kr., vil I ikke få tilbagebetalt grundskyld, selvom I får medhold i klagen, fordi I vil have betalt skat af en (endnu) lavere værdi end den, I har fået sat vurderingen ned til.

    Hvis I er blevet opkrævet dækningsafgift

    Så er I blevet opkrævet dækningsafgift på baggrund af forskellen mellem ejendoms- og grundværdien, som er fastsat ved vurderingen for året to år før. Det er altså samme vurdering, kommunen ser på, som når de skal beregne grundskyld for ejendommen.

  • I hvilket prisniveau er vurderingen foretaget?

    En klage vil blive behandlet i prisniveauet for det år, der klages over

    Tidligere kunne klagemyndigheden kun tage stilling til værdien af ejendommen i prisniveauet fra 2011 for ejerboliger og prisniveauet fra 2012 for andre ejendomme, hvis der blev klaget over en omvurdering.

    Hvis I klager over en historisk vurdering nu, bliver klagen som udgangspunkt behandlet i prisniveauet for det år, I klager over, medmindre der er tale om en omvurdering i et år, hvor ejendommen ikke blev vurderedt almindeligt. Hvis der er tale om en omvurdering foretaget i et år, hvor der ellers ikke skulle foretages en almindelig vurdering af ejendommen, bliver sagen dog behandlet i prisniveauet fra året før.

    Hvis I klager over grundværdien for en landbrugs- eller skovarealer, vil den dog som udgangspunkt blive behandlet i prisniveauet for 2012. Hvis I ønsker det, kan I bede om, at sagen i stedet bliver behandlet i prisniveauet for det år, I klager over. I så fald skal I vælge det, når I klager.

    I kan også klage over historiske vurderinger fra 2013 og frem, som tidligere har været genbehandlet hos os eller behandlet af en klagemyndighed eller domstolene. Hvis I vil klage over en historisk vurdering, skal I vide dette:

    Hvis der allerede har været en sag om omvurdering i perioden 2013 og frem, og den er afsluttet, kan I nu klage igen

    Hvis I gerne vil have, at der bliver set på en omvurdering foretaget i perioden 2013-2020 igen, kan I klage. Det kan I, selvom I tidligere har fået behandlet en klage over en omvurdering, eller I har fået behandlet en sag om genoptagelse eller revision. De sager blev i sin tid behandlet i prisniveauet for 2011 eller 2012.

    Hvis I klager, skal klagemyndigheden nu i stedet tage stilling til vurderingen i prisniveauet for det år, som vurderingen handler om. Det betyder, at hvis I fx klager over vurderingen af jeres erhvervsejendom for 2016, så behandler de klagen i prisniveauet for 2016 i stedet for 2012.

    Hvis der er en sag, som endnu ikke er afsluttet, kan I ikke klage endnu

    Der kan være en åben sag, der behandles i prisniveauet for 2011 eller 2012, om:

    • en klage over en omvurdering eller en afgørelse om genoptagelse eller revision af en vurdering hos en klagemyndighed eller domstolene
    • genoptagelse eller revision af en vurdering hos os.


    En sag er åben, hvis den ikke var endelig afsluttet, da vi sendte brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger.

    Hvis I gerne vil have, at klagemyndigheden behandler vurderingen i prisniveauet for det år, som vurderingen handler om, kan I klage, men først når den åbne sag er afsluttet. Det kan fx være relevant, hvis priserne på ejendomme i jeres område generelt er faldet siden 2011 eller 2012.

  • Hvilken betydning har det, at ejendommen er omvurderet pr. 1. oktober 2020?

    Hvis I tidligere på året har modtaget en omvurdering for 1. oktober 2020, og I nu også har fået brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger, skal I være opmærksomme på klagefristen. Hvis I har valgt at klage over omvurderingen, påvirker det nemlig klagefristen i det brev, I lige har fået. Fristen for at klage over omvurderingen udløb den 1. juli 2021.

    Hvis I ikke har klaget over omvurderingen
    Så kan I klage med det samme og skal følge den klagevejledning, der står i brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger. I kan klage over hele vurderingen, blandt andet faktiske forhold, retlige forhold og prisniveauet (se mere i Spørgsmål og svar). I dette tilfælde vil jeres klage blive behandlet i prisniveauet for det år, I klager over vurderinger for (det kalder vi aktuelt niveau).

    Hvis I klager over grundværdien for landbrugs- eller skovarealer, vil klagen dog som udgangspunkt blive behandlet i prisniveauet for 2012. Hvis I ønsker det, kan I bede om, at grundværdien i stedet bliver behandlet i prisniveauet for det år, I klager over. I så fald skal I vælge det, når I klager.

     

    Hvis I har klaget over omvurderingen
    Så kan I først klage over de historiske vurderinger, når klagesagen om omvurderingen er endeligt afsluttet. Når I på ny får mulighed for at klage, kan I kun klage over prisniveauet. Det betyder, at I her ikke på ny vil kunne klage over eksempelvis faktiske forhold (fx arealet af bygningen).

  • Er der en åben sag på ejendommen?

    Hvis der er en sag, som endnu ikke er afsluttet, kan I ikke klage endnu.

    Der kan være en åben sag, der behandles i prisniveauet for 2011/2012, om:

    • en klage over en omvurdering eller en afgørelse om genoptagelse eller revision af en vurdering hos en klagemyndighed eller domstolene
    • genoptagelse eller revision af en vurdering hos os.


    En sag er åben, hvis den ikke var endelig afsluttet, da vi sendte brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger.

    Hvis I gerne vil have, at en klagemyndighed ser på vurderingen i prisniveauet for det år, som vurderingen handler om, kan I klage, men først når den åbne sag er afsluttet. Det kan fx være relevant, hvis priserne på ejendomme i jeres område er faldet siden 2011 eller 2012.

    Klagemyndigheden tager kun stilling til prisniveauet for det år, vurderingen handler om, og kan som udgangspunkt ikke ændre på andre forhold vedrørende vurderingen.

  • Hvad skal I ellers være opmærksomme på?

    Hvis I ejer eller har ejet flere ejendomme, så vær opmærksomme på, at I først kan klage over vurderingen af en konkret ejendom, når I modtager brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger for den konkrete ejendom.