Læs om de historiske vurderinger (2011-2020)

Hvad er en historisk vurdering, hvor kan I se den, og hvordan har vi fundet frem til den? Læs om det og meget mere herunder.

Spørgsmål og svar om historiske vurderinger

  • Hvad er en historisk vurdering?

    Historiske vurderinger er de vurderinger, der er foretaget eller videreført i den periode, hvor vurderingerne har været suspenderet. Det er altså vurderingerne for perioden 2013-2020. Også 2011 og 2012 betragtes som historiske vurderinger. Idet der imidlertid tidligere har været klageadgang for vurderingerne i årene 2011 og 2012, omfatter klageadgangen over de historiske vurderinger alene perioden 2013-2020.

    Selvom de almindelige vurderinger er blevet suspenderet, er der juridisk set stadig blevet foretaget almindelige vurderinger. Men i stedet for at have foretaget nye almindelige vurderinger, er vurderingerne fra 2011 eller 2012 videreført i prisniveauet for enten 2011 (for ejerboliger) eller 2012 (for erhverv og andre ejendomme, inklusive ejendomme vurderet til 0 kr.). Hvis der er sket ændringer på ejendommen, som fx om- eller tilbygning, har vi foretaget en omvurdering i prisniveauet for enten 2011 eller 2012, og det er i stedet omvurderingen, som er blevet videreført.

  • Hvor kan vi se de historiske vurderinger?

    Under ”Sådan finder I de vurderinger, I kan klage over” kan I se, hvor I finder de historiske vurderinger. Her får I også en vejledning til, hvordan I finder de vurderinger, I kan klage over.

  • Hvordan er I nået frem til de historiske vurderinger?

    Før vurderingerne blev suspenderet, foretog vi almindelige vurderinger hvert andet år. Ejerboliger blev vurderet i ulige år, andre ejendomme i lige år. I 2018 blev alle ejendomme dog vurderet, og derefter blev det byttet rundt, så ejerboliger blev vurderet i lige år og andre ejendomme i ulige år.

    Medmindre der er sket væsentlige ændringer på ejendommen, har vi ført vurderingerne for 2011 eller 2012 videre og vurderet ejendommene i prisniveauet for 2011 (ejerboliger) eller 2012 (andre ejendomme, inklusive ejendomme vurderet til 0 kr.).

    Ejendommen kan være omvurderet i andre år

    Hvis der er sket ændringer ved ejendommen, fx hvis der er lavet en om- eller tilbygning, kan vi have foretaget en omvurdering. Omvurderingen vil være foretaget for det år, hvor ændringen er sket, men den vil fortsat være foretaget i prisniveauet fra enten 2011 eller 2012.

    Hvis der er sket ændringer på jeres ejendom i årene fra 2013 og frem, kan den have skiftet anvendelse fra at være en ejerbolig til fx erhvervs- eller landbrugsejendom eller omvendt. Hvis ejendommen har skiftet anvendelse, har vi også omvurderet den, men fortsat brugt prisniveauerne fra 2011 og 2012. Ejendommen kan derfor som følge af ændringen først være blevet vurderet i lige år og derefter i ulige år eller omvendt.

    Vi har foretaget historiske vurderinger i disse år:

    • for ejerboliger: 2013, 2015, 2017, 2018 og 2020 samt eventuelle omvurderinger
    • for andre ejendomme: 2014, 2016, 2018 og 2019 samt eventuelle omvurderinger.

    Sådan har vi gjort

    Som udgangspunkt er det vurderingerne for 2011 og 2012, der er ført videre i de efterfølgende år. De enkelte vurderinger kan dog også være ført videre på baggrund af en af disse vurderinger:

    • en omvurdering efter 2011 eller 2012
    • en vurdering, der er blevet bedt om i en salgssituation, og som er foretaget efter 1. oktober 2011 eller 2012, som beskrevet i vurderingslovens § 4
    • en vurdering, som er genoptaget
    • en vurdering, som er ændret efter reglerne om revision.

    Uanset hvilken af disse vurderinger, der er videreført, vil de være vurderet i prisniveauet for 2011 eller 2012.

  • Hvilken værdi har vi betalt skat af?

    Vurderingen, I har betalt skat på baggrund af, kan være vigtig

    Det er en god idé at undersøge, om I har betalt skat af vurderingerne af ejendommen, og i så fald hvilke værdier I er blevet beskattet af i det eller de år, I overvejer at klage over. I er nemlig beskyttet af et skattestop på ejendomsværdiskatten, hvis I har betalt ejendomsværdiskat, og et skatteloft på ejendomsskatten, også kaldet grundskylden. Det betyder, at I muligvis er blevet beskattet på baggrund af lavere værdier end dem, der står i vurderingerne fra perioden 2013 til 2020., 

    Før I klager, bør I derfor være opmærksomme på, at I ikke altid vil have betalt skat af den vurdering, som I kan klage over. Det gælder fx, hvis grundværdien i året, hvor der kan klages, er 1.000.000 kr., men I mener, at den med rette burde være 750.000 kr. I tilfælde, hvor grundskatteloftsværdien (med fremskrivninger) er 500.000 kr., vil I ikke få tilbagebetalt grundskyld, selvom I får ret i klagen, fordi I vil have betalt skat af en (endnu) lavere værdi end den, I har fået sat vurderingen ned til.

    Hvad har I betalt skat på baggrund af?

    Hvis I betaler ejendomsværdiskat, bliver den opkrævet af den laveste værdi af de følgende:

    • det aktuelle års ejendomsværdi
    • ejendomsværdien pr. 1. januar i 2001 + 5 %
    • ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

    Siden 2002 har beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat kunnet udgøre et mindre beløb end ejendomsværdien ved den seneste offentlige ejendoms­vurdering. Det er det, der kaldes ejendomsværdiskattestoppet.

    Vær derfor opmærksomme på, at det ikke er sikkert, at I har betalt ejendomsværdiskat af de historiske vurderinger, det vil sige de vurderinger som I nu kan klage over.

    I har kun betalt ejendomsværdiskat af de historiske vurderinger, hvis disse har været lavere end vurderingen i 2001 + 5 % eller vurderingen i 2002. Hvis vurderingerne for 2001 og 2002 i hele perioden omvendt har været lavere end de historiske vurderinger, har I altså ikke betalt ejendomsværdiskat af de historiske vurderinger.

    Ejendomsværdiskat betalt af ejendomsværdien

    Det er ejendomsværdien for det aktuelle år, fx 2014, som vi blandt andet ser på, når vi beregner, hvad I skal betale ejendomsværdiskat af i samme år, altså 2014. Hvis året, I skal betale ejendomsværdiskat i, ikke er et år, hvor der er foretaget en vurdering, ser vi på det seneste år, hvor der er foretaget en vurdering. Det vil fx sige, at hvis I i 2015 skulle betale skat af en blandet ejendom, I ejede, så ville vi se på den ejendomsværdi, der blev fastsat eller videreført i 2014.

    Hvis der har været en nybygning, om- eller tilbygning eller andre ændringer, der påvirkede ejendomsværdien, og som resulterede i en omvurdering af en blandet ejendom, gjaldt der andre regler. Hvis der fx har været en omvurdering i 2015, så har vi først set på vurderingen, når vi skulle beregne, hvad I skulle betale ejendomsværdiskat af året efter, altså i 2016.

    Hvis I har fået en vurdering, hvor der står, at der er nybyggeri under opførelse, så vil I ikke være blevet beskattet af ejendomsværdien, som står på vurderingen. Når nybyggeriet må tages i brug, indgår det i vurderingen, som I betaler ejendomsværdiskat af, året efter.

    Hvis I har forskudt indkomstår: I skal være opmærksomme på, at hvis I har eller har haft et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), vil vurderingen i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, danne grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten i den forskudte indkomstperiode.

    Ejendomsværdiskat betalt af ejerboligværdien

    Hvis der derimod er fastsat en ejerboligværdi for jeres ejendom, træder denne værdi i stedet for den aktuelle ejendomsværdi i grundlaget for beregningen af ejendomsværdiskatten, hvis den er lavere end værdierne fra ejendomsværdiskattestoppet.

    Vi har fx fastsat ejerboligværdier i følgende tilfælde:

    • ejendomme, som værdimæssigt består af minimum 25 % erhvervsanvendelse, men hvor ejendommen indeholder en beboelsesdel, som står til rådighed for ejeren
    • ejerboliger, hvor der er to beboelseslejligheder, hvor minimum en af beboelseslejlighederne står til rådighed for ejeren
    • ejerboliger, hvor grundarealet er over 5.000 m², og som ligger helt eller delvis i landzone.
    • ejerboliger med tre beboelseslejligheder, hvor ejeren har anmodet om at få fastsat en ejerboligværdi.

    I kan se, om der er fastsat en ejerboligværdi for jeres ejendom i de historiske vurderinger på ois.dk. Under Ejendomsværdi og Grundværdi vil der ud for Ejerboligværdi stå en værdi. Hvis værdien er 0,00, er der ikke fastsat en ejerboligværdi, og det er i stedet den aktuelle ejendomsværdi, der indgår i beskatningsgrundlaget.

    Find en vejledning til at finde de historiske vurderinger under ”Sådan finder I de vurderinger, I kan klage over”. 

    Grundskyld betalt på baggrund af grundværdien

    Med virkning fra og med 2003 er der indført et loft over beregnings­grund­laget for grundskylden. Det betyder, at beregnings­grund­laget, også kaldet den afgiftspligtige grundværdi, som udgangspunkt højst kan udgøre det foregående års afgiftspligtige grundværdi forhøjet med en reguleringsprocent.

    Det er det, som kaldes for grundskatteloftet.

    Hvis I er blevet opkrævet grundskyld, er den beregnet på baggrund af den grundværdi, som er fastsat ved vurderingen for året to år før eller af ejendommens grundskatteloftsværdi. Hvis grundskatteloftsværdien er lavere end den aktuelle vurdering, så er det den, der har dannet grundlag for beskatningen. Det vil sige, at I fx for en erhvervsejendom i året 2016 er blevet opkrævet grundskyld på baggrund af vurderingen for 2014, hvis denne vurdering er lavere end grundskatteloftsværdien. Ellers er I blevet opkrævet grundskyld af grundskatteloftsværdien.

    Hvis I er blevet opkrævet dækningsafgift

    Så er I blevet opkrævet dækningsafgift på baggrund af forskellen mellem ejendoms- og grundværdien, som er fastsat ved vurderingen for året to år før. Det er altså samme vurdering, kommunen ser på, som når de skal beregne grundskyld for ejendommen.

  • Hvilket prisniveau er vurderingen foretaget i?

    En klage vil blive behandlet i prisniveauet for det år, der klages over

    Tidligere kunne klagemyndigheden kun tage stilling til værdien af ejendommen i prisniveauet fra 2011 for ejerboliger og prisniveauet fra 2012 for andre ejendomme, hvis der blev klaget over en omvurdering.

    Hvis I klager over en historisk vurdering nu, bliver klagen som udgangspunkt behandlet i prisniveauet for det år, I klager over, medmindre der er tale om en omvurdering i et år, hvor ejendommen ikke blev vurderet almindeligt. Hvis der er tale om en omvurdering foretaget i et år, hvor der ellers ikke skulle foretages en almindelig vurdering af ejendommen, bliver sagen dog behandlet i prisniveauet fra året før.

    Vurderinger til 0 kr. er ikke fastsat i noget prisniveau.

    Hvis I klager over grundværdien for arealer, der indeholder arealer vurderet som landbrugs- eller skovarealer, vil grundværdien dog som udgangspunkt blive behandlet i prisniveauet for 2012. Hvis I ønsker det, kan I bede om, at grundværdien i stedet bliver behandlet i prisniveauet for det år, I klager over. I så fald skal I vælge det, når I klager.

    I kan også klage over historiske vurderinger fra 2013 og frem, som tidligere har været genbehandlet hos os eller behandlet af en klagemyndighed eller domstolene. Hvis I vil klage over en historisk vurdering, skal I vide dette:

    Hvis der allerede har været en sag om omvurdering i perioden 2013 og frem, og den er afsluttet, kan I nu klage igen

    Hvis I gerne vil have, at der bliver set på en omvurdering foretaget i perioden 2013-2020 igen, kan I klage. Det kan I, selvom I tidligere har fået behandlet en klage over en omvurdering, eller I har fået behandlet en sag om genoptagelse eller revision. De sager blev i sin tid behandlet i prisniveauet for 2011 eller 2012.

    Hvis I klager, skal klagemyndigheden som udgangspunkt nu i stedet tage stilling til vurderingen i prisniveauet for det år, som vurderingen handler om. Det betyder, at hvis I fx klager over vurderingen af jeres erhvervsejendom for 2016, så behandler de klagen i prisniveauet for 2016 i stedet for 2012.

    Hvis der er en sag, som endnu ikke er afsluttet, kan I ikke klage endnu

    Der kan være en åben sag, der behandles i prisniveauet for 2011 eller 2012, om:

    • en klage over en omvurdering eller en afgørelse om genoptagelse eller revision af en vurdering hos en klagemyndighed eller domstolene
    • genoptagelse eller revision af en vurdering hos os.

    En sag er åben, hvis den ikke var endeligt afsluttet, da vi sendte brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger. 

    Hvis I gerne vil have, at klagemyndigheden behandler vurderingen i prisniveauet for det år, som vurderingen handler om, kan I klage, men først når den åbne sag er afsluttet. Det kan fx være relevant, hvis priserne på ejendomme i dit område generelt er faldet siden 2011 eller 2012.

  • Hvilken betydning har det, at ejendommen en omvurderet pr. 1. oktober 2020?

    Hvis I tidligere på året har modtaget en omvurdering for 1. oktober 2020, og I nu også har fået brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger, skal I være opmærksomme på klagefristen. Hvis I har valgt at klage over omvurderingen, påvirker det nemlig klagefristen i det brev, I lige har fået. Fristen for at klage over omvurderingen udløb den 1. juli 2021.

    Hvis I ikke har klaget over omvurderingen

    Så kan I klage med det samme og skal følge den klagevejledning, der står i brevet I får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger. I kan klage over hele vurderingen, blandt andet faktiske forhold, retlige forhold og prisniveauet (se mere under spørgsmålet ”Hvilket prisniveau er vurderingen foretaget i?”). I dette

    tilfælde vil jeres klage blive behandlet i prisniveauet for det år, I klager over vurderinger for (det kalder vi aktuelt niveau).

    Hvis I klager over grundværdien for landbrugs- eller skovarealer, vil klagen dog som udgangspunkt blive behandlet i prisniveauet for 2012. Hvis I ønsker det, kan I bede om, at grundværdien i stedet bliver behandlet i prisniveauet for det år, I klager over. I så fald skal I vælge det, når I klager.

    Hvis I har klaget over omvurderingen

    Så kan I først klage over de historiske vurderinger, når klagesagen om omvurderingen er endeligt afsluttet. Når I på ny får mulighed for at klage, kan I kun klage over prisniveauet. Det betyder, at I her ikke på ny vil kunne klage over eksempelvis faktiske forhold (fx arealet af bygningen).

  • Hvordan finder vi ud af, om det giver mening for os at klage?

    Vurderingsstyrelsen kan ikke rådgive i konkrete sager. Det er op til den enkelte ejer at vurdere, om han eller hun vil klage. Der er en række forhold, som I bør tage stilling til, før I beslutter, om I vil klage.

    Læse mere om, hvad I skal vide, inden I klager under ”Når I overvejer, om I vil klage”.